Algemene toelichting 5%-regeling bij nieuwbouw

De 5% regeling is gebaseerd op artikel 7:768 Burgerlijk Wetboek en is van toepassing op koop-/aannemingsovereenkomsten en aannemingsovereenkomsten die ná 31 augustus 2003 zijn gesloten.

In dit artikel wordt de 5%-regeling in hoofdlijnen geschetst en toegelicht, zoals voorzien in artikel 7:768 van het Burgerlijk Wetboek.

Bedoeling van de regeling

Om te zorgen dat de aannemer uw nieuwbouwwoning correct op zal leveren, wordt 5% van de door u te betalen aanneemsom (ofwel de helft van de laatste bouwtermijn) geblokkeerd zolang de oplevering niet geheel akkoord is. Deze 5% moet dus wel door u betaald worden, maar staat nog niet ter vrije beschikking van de aannemer. Zo is er een drukmiddel op de aannemer om uw huis correct op te leveren.

Wijze van blokkeren

De 5% kan, ter keuze van de aannemer, geblokkeerd worden:

1. hetzij doordat u de helft van de laatste bouwtermijn (zijnde 5%) bij de notaris moet storten,die het bedrag in depot houdt totdat hij het aan de aannemer mag uitkeren;
2. hetzij doordat de aannemer een bankgarantie ter grootte van deze 5% stelt, welke bankgarantie geblokkeerd blijft totdat deze mag worden vrijgegeven;
3. hetzij doordat de aannemer een doorlopende bankgarantie stelt, welke voldoende hoog is voor alle lopende 5% bedragen.

Deze wijzen van blokkeren worden hierna beschreven.

De oplevering/betaling laatste termijn

Vlak vóór de oplevering van uw woning door de aannemer moet u de totale koop-/aanneemsom en de eventuele meerwerknota’s hebben voldaan. De laatste aanneemtermijn wordt gedeclareerd vóór de oplevering en bedraagt 10% van de aanneemsom.

1. De helft van deze termijn (zijnde 5%) moet u betalen aan de aannemer, de andere helft (eveneens 5%) moet u betalen aan de notaris. De notaris houdt dit gedeelte in depot.
2. Indien de aannemer voor het bedrag van de laatste 5% bij de notaris een bankgarantie of een doorlopende bankgarantie heeft gedeponeerd, moet u de gehele laatste aanneemtermijn rechtstreeks overmaken naar de rekening van de aannemer (7:768 lid 3 BW).

De oplevering en sleuteloverdracht zullen niet plaatsvinden indien niet alle verschuldigde bedragen tijdig zijn voldaan. Op de dag van de oplevering inspecteert u met een medewerker van de aannemer de woning.

U kunt zich daarbij op eigen kosten laten bijstaan door een deskundige.

Als de oplevering akkoord is

Indien de woning door u akkoord wordt bevonden, tekent u het proces-verbaal van oplevering tweemaal.

De aannemer ondertekent dit eveneens en zendt het proces-verbaal van oplevering naar de notaris. Als de 3-maands periode na de oplevering voorbij is keert de notaris het depotbedrag uit aan de aannemer dan wel geeft hij de bankgarantie vrij aan de aannemer.

Later gesignaleerde gebreken

De 5%-regeling geldt ook voor gebreken die binnen die periode van 3 maanden alsnog te voorschijn komen, en dus niet op het opleveringsrapport staan vermeld.

Als de oplevering niet (helemaal) akkoord is

Als u bij de oplevering gebreken en/of tekortkomingen constateert, worden deze vermeld op het proces-verbaal van oplevering. U hoeft dan geen akkoord te geven voor uitkering van de 5% aan de aannemer totdat de gebreken en/of tekortkomingen zijn verholpen en tekent het proces-verbaal slechts eenmaal. Na de oplevering heeft de aannemer 3 maanden de tijd om alle (eventuele) gebreken te herstellen die zijn geconstateerd bij de oplevering en op het opleveringsrapport zijn vermeld. Als de periode van 3 maanden na de oplevering om is, moet de notaris de 5% vrijgeven aan de aannemer, tenzij u de notaris voordien schriftelijk bericht dat dit niet mag gebeuren. Dit kan door middel van een brief, een fax of een e-mail aan onderstaande contactpersoon. Een brief met bericht van ontvangst geeft u de meeste zekerheid.

In deze brief, of dit bericht, dient u te vermelden:

1. of het volledige 5%-bedrag dan wel een lager bedrag dient te worden vastgehouden;
2. een opsomming van de gebreken waarvoor de 5%-regeling nog geldt,
3. en u dient een kopie van dit bericht aan de aannemer te sturen. In dat geval blijft de 5% bij de notaris geblokkeerd.

Let op: deze brief dient binnen de termijn van 3 maanden door ons ontvangen te zijn. Ontvangen wij dit bericht te laat, dan kunnen wij helaas niets meer voor u doen en valt de 5% vrij.

Wanneer moet de notaris het depot uitkeren dan wel de bankgarantie vrijgeven?

De notaris is jegens de aannemer verplicht tot uitbetaling van het depot-bedrag dan wel vrijgeven van de bankgarantie aan de aannemer:

1. als u daarmee schriftelijk akkoord bent gegaan en de notaris daarvan een duidelijke kopie heeft ontvangen;
2. als de aannemer tot zekerheid van de nakoming een nieuwe bankgarantie heeft gesteld;
3. als bij een uitspraak die beide partijen bindt (bijvoorbeeld een vonnis van de rechtbank, of het bindend advies van een arbitragecommissie) beslist is dat blokkering van de 5% niet langer is gerechtvaardigd;
4. indien u binnen de periode van 3 maanden na de oplevering niet schriftelijk aan de notaris hebt laten weten dat de 5% (of een lager bedrag) geblokkeerd moet blijven.

Arbitrage

Mocht u er met de aannemer niet uitkomen, dan kunt u voor verdere informatie/stappen of arbitrage contact opnemen met Woningborg, www.woningborggroep.nl, zie ook www.arbitrageintstituut.nl.

Boete voor u als u ten onrechte niet meewerkt aan vrijgeven 5%

Pas op: indien achteraf blijkt dat door uw toedoen de 5% onterecht niet is uitgekeerd aan de aannemer, dient u hem de wettelijke rente te vergoeden over de periode die is verstreken na afloop van de 3-maandstermijn.